주택임대차 문제로 곤란한 상황을 마주하면 상당한 스트레스를 받게 됩니다. 오늘은 주택임대차보호법의 대항력, 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권, 계약갱신 청구권 등에 대한 궁금증을 해결해 드리겠습니다.
주택임대차 관련 문제로는 집을 구하고 계약을 하는 문제, 살던 집의 임대인으로부터 보증금을 반환 받는 문제, 집에서 하자를 발견하여 손해배상을 진행하는 문제 등 다양한 내용이 포함되어 있습니다.
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주택임대차보호법
주택임대차보호법이란, 주택임대차 시 임차인(집을 빌린 사람)과 임대인(집주인)의 권리와 의무를 규정하고 있는 법률을 말합니다. 임차인의 권리를 현행 민법으로 온전히 보호하기에는 부족한 부분이 있어 이를 보완하기 위해 마련된 것이 주택임대차보호법입니다.
민법의 특례를 정한 법령으로 부동산 임차권을 물권화하여 부당한 입장에 놓인 임차인의 지위를 강화한 강행 법규입니다. 이를 위반하여 임차인에게 불리하게 작성된 계약은 효력이 없다는 점과 그 외 대표적인 내용으로 대항력, 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권, 계약갱신 청구권 등이 포함되어 있습니다.
ⓐ보호 대상: 대한민국 국적을 가진 사람
ⓑ제외 대상: 외국인, 법인
- 외국인: 원칙적으로 제외 대상. 다만, 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경 신고를 했다면 예외적으로 보호 대상 인정
- 법인: 특별한 사유가 없다면 제외 대상. 한국토지주택공사(LH)와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호 대상
ⓒ적용 범위: 주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우 적용되며 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 주거용 건물의 판단 시점은 임대차 계약 체결 시를 기준으로 합니다.
- 주거용 건물
- 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 건물
- 미등기 무허가 건물 (주거 생활 용도로 사용되는 주택에 한함)
주택임대차보호법 대항력
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주택임대차보호법에서 대항력이란 임차인이 제3자에 대해 임차 사실 및 관련 내용을 주장할 수 있는 법률적인 힘을 뜻합니다. 대항력은 입주(실 거주) 후, 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 발생된다는 점을 꼭 기억할 필요가 있습니다.
임차인은 임대인에게 보증금 지급 후 해당 주택에 입주 및 전입 완료를 하게 됩니다. 하지만, 이후 임대인에서 제3자로 소유권 이전이 되고 소유권 이전(낙찰, 승계 등)을 받은 제3자가 임차인에게 퇴거 등을 요구하였을 때 임차인은 대항력을 주장할 수 있습니다.
주택임대차보호법 우선변제권
주택임대차보호법에서 우선변제권이란 임차 주택이 경 · 공매에 넘어갈 경우, 낙찰 대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 대항력을 갖추고 임대차계약서 상에 확정일자를 받아야 우선변제권이 부여된다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
주택임대차보호법 소액임차인 최우선변제권
주택임대차보호법에서 소액임차인 최우선변제권에 대해서도 정리해 드리겠습니다. 소액임차인의 최우선변제권이란 확정일자가 늦어 선순위로 보증금을 변제 받지 못하는 경우라도,
보증금 중 일정 금액을 최우선으로 변제 받을 수 있는 권리를 말합니다. 여기서 말하는 소액임차인의 정의는, 보증금이 주택임대차보호법에서 정한 금액(지역별로 다름)보다 적은 임차인을 의미합니다.
소액임차인 최우선변제 요건
- ⓐ소액임차인의 범위에 속할 것
- ⓑ경매신청 등기 전까지 대항력을 갖추고 지속될 것
- ⓒ임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 경우
- ⓓ배당요구 또는 우선권행사 신고
- ※위 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
주택임대차보호법 계약갱신 청구권
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주택임대차보호법에서 계약갱신 청구권이란 임차인이 임대인에게 임대차계약 만료 일로부터 2개월~6개월 전 기간 동안 임대차계약을 갱신할 것을 청구할 수 있는 권리를 의미합니다.
임차인은 1회에 한하여 계약갱신 청구권을 행사할 수 있으며, 이때 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 단, 계약을 갱신할 때 보증금과 월 임차료는 최대 5% 한도 내에서 증액이 가능합니다.
이번 글에서는 주택임대차보호법 및 임차인 보호를 위한 내용 중에서 대항력, 우선변제권, 소액임차인 최우선변제권, 계약갱신 청구권에 대해 함께 살펴보았습니다. 문제 해결에 도움이 되었으면 합니다.