요즘 뉴스를 통해 세입자를 고통스럽게 하는 전세 사기에 대한 내용을 자주 접하고 있습니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 전세사기 예방 방법을 핵심 체크 리스트 중심으로 간략히 소개해 드리겠습니다.
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전세계약
전세계약이란 임대인이 스스로 정한 금액을 세입자가 일시에 지불하고, 그 집을 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리를 얻는 것을 뜻합니다. 세입자는 임대인의 집을 이용하는 대신에 임대인에게 돈을 빌려준 것이고, 임대인은 돈을 받고 집을 사용할 수 있게 해준 것입니다.
전세계약이 종료되면 원래의 전세금은 다시 돌려받게 되는데, 이 때 임대인이 해당 금액을 돌려주지 못하면 전세 임대차 보호법에 의해 보호 받을 수 있습니다. 따라서 전세계약은 임대인과 세입자 양측 모두에게 이점이 있습니다.
전세 임대차 보호법
전세 임대차 보호법이란 세입자의 주거 안정을 위한 법입니다. 이 법에 의하면, 임대인은 세입자의 동이 없이 임대 계약을 해지하거나 전세금 인상을 할 수 없도록 되어 있습니다.
또한, 전세금 반환을 보장하기 위해 전세금 반환보증제도를 도입하였으며, 임대인의 파산 등으로 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 전세금 보호 제도를 마련해 두고 있습니다. 즉, 세입자의 권리 보호와 주거 안정을 도모하는 법입니다.
전세 임대차 보호법에 따르면, 일반적인 전세 계약 기간은 최대 2년입니다. 그러나 세입자가 계속 거주를 원하는 경우, 계약이 종료된 후에도 최대 2회에 걸쳐, 각각 2년씩 연장할 수 있습니다.
정리하면, 최대 기간으로는 총 6년까지 전세계약을 유지하고 거주할 수 있다는 것입니다. 이를 ‘전세 보호 기간’이라고 말하기도 합니다. 이 기간 동안 임대인은 세입자의 동의 없이는 계약을 해지하거나 전세금을 인상할 수가 없습니다.
- 전세사기 피해자 지원, ‘주거지원, 금융지원, 법률상담, 소송대리 초간단 신청법?!’
전세 사기 예방 방법, ‘핵심 체크 리스트?!’
전세 계약 전 반드시 체크하셔야 할 전세사기 예방 방법에 대한 정보도 안내해 드리겠습니다. 결론부터 말씀드리자면, 전세계약 전, 후를 구분해서 각각의 체크 리스트를 중심으로 확인을 해야 합니다.
1.전세 계약 전 체크 리스트
- ①주변 매매가, 전세가 必 확인하기
- ②주택 임대차 표준 계약서 사용하기
- ③임대인의 세금 체납여부 확인하기
- ④근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인하기
- ⑤선순위 보증금 및 확정일자 부여 현황 확인하기
- ⑥전입 세대 열람
①주변 매매가 및 전세가는 아래의 방법을 통해 확인이 가능합니다.
▶인터넷을 통해 빠른 확인 가능!
- 국토교통부 실거래 공개 시스템
- 국토교통부 모바일(App) 부동산 실거래 정보
- 한국부동산원 부동산테크
- 시세정보업체(네이버 등)
▶인근 부동산 공인중개사를 방문하여 직접 확인해 볼 수도 있습니다.
②전세계약을 할 때는 주택 임대차 표준 계약서 사용을 권장합니다. 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항 안내와 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 사기를 피해를 예방할 수 있습니다.
공인중개사에게 표준 계약서 사용을 요청하시면 되며, 주택 임대차 표준계약서는 https://rtms.molit.go.kr 온라인에서 직접 다운로드 가능합니다.
③임대인의 세금 체납여부도 확인이 필요합니다. 미납 세금이 있다면 임차인의 보증금에 우선하여 변제 될 수 있기 때문에, 전세 사기 피해 발생 시 임차인이 변제 받을 수 있는 금액을 미리 예측해 볼 수 있습니다.
임대인의 동의를 받아서 임대인의 납세증명서를 발급 받아 보면 체납여부를 확인 할 수 있습니다. 납세증명서의 경우, 국세는 세무서에서 지방세는 주민센터에서 발급할 수 있습니다. 임대인이 직접 발급하는 경우라면 온라인 홈택스(or 위택스) 등에서도 발급 가능합니다.
④근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인을 통해 부채 규모를 체크해 봐야 합니다. 전세 보증금 피해 발생 시 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 순위가 결정되므로, 전세 보증금보다 우선 변제 되는 채권 규모를 확인하여,
돌려 받을 수 있는 보증금 금액 규모를 예측해 볼 수 있습니다. 인터넷 등기소나 무인민원발급기를 통해 등기부등본을 발급해 보면 [을구] 항목에서 근저당 및 전세권 내용을 확인 할 수 있습니다.
⑤,⑥선순위 보증금도 확인이 필요 합니다. 다가구주택의 경우라면, 다수의 임차인이 존재하는 것이므로 세입 당사자보다 우선 순위의 보증금을 확인하여 하며, 향후 전세 사기 피해를 겪었을 때 변제 받을 수 있는 금액을 예측해 볼 수 있습니다.
임차인 또는 임대인이 주민센터나 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급 받아 보시면 확인이 가능합니다. 임대차 계약 이전에 확인하려면 임대인의 동의가 있어야 가능합니다.
2.전세 계약 후 체크 리스트
- ①임대차계약 신고(확정일자 부여)
- ②전입신고(위반 시 과태료 및 보증금 보호 X)
- ③전세보증금 반환 보증
①임대차계약 후에 신고는 법적인 의무사항 입니다.
▶신고대상
- 지역: 전국(道관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함)
- 금액: 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과 시 신고
임대차계약 신고를 통해 확정일자가 부여되며, 법적으로 우선변제권 보호를 받을 수 있게 됩니다. 온라인으로 신고하거나, 관할 주민센터를 방문해서 신고할 수 있습니다. 확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서가 꼭 필요합니다.
②전입신고 또한 법적 의무 사항 입니다. 전입신고 사유 발생일로부터 14일 이내에 신고하여야 하며, 위반 시에는 과태료 최대 5만 원이 주민등록법에 의해 부과됩니다.
가장 중요한 부분은 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 관한 주민센터를 방문하여 신고하거나 또는 온라인(정부24)으로 신고가 가능합니다.
③전세보증금 반환 보증에도 가입해야 합니다. 전세가격 하락 등으로 임차인이 임대인(집주인)에게 보증금을 돌려 받지 못하게 될 경우에 보증금 전액을 보증 기관이 대신 반환해 주게 됩니다.
주택도시보증공사 기준, 수도권의 경우에는 보증금 최대 7억 원, 비수도권의 경우에는 최대 5억 원까지 보증 가입이 가능합니다. 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하면 되겠습니다.
여기까지 전세사기 예방 방법에 관해 전세 계약 전, 후의 체크 리스트를 중심으로 소개해 드렸습니다. 꼼꼼히 확인하셔서 사전에 피해를 예방할 수 있었으면 합니다.