전세 · 월세 주택의 경우 하자가 발생하면 집수리 비용이 민감한 문제가 됩니다. 때로는 큰 갈등이 발생되는 부분이기도 합니다. 오늘은 임대인 임차인 하자 수선의무와 수선항목, 관련법, 원상회복 등 문제 발생 시 해결 방법에 대해 중점적으로 설명 드리겠습니다.
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주택 수선 관련 법 (민법 조항)
전세 · 월세 주택에 살다 보면 생각지 못한 하자 발생으로 수선이 필요한 경우가 생깁니다. 이런 경우 주택 수선 관련 법 조항은 민법 내용에서 확인해 볼 수 있습니다. 관련 민법 조항의 구체적인 내용은 다음과 같습니다.
①제623조 (임대인의 의무)
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
②제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)
특정물의 인도가 채권의 목적이 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
③제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
하자가 발생하면 임차인은 임대인에게 해당 내용을 알리고 수선을 해야 하는데, 이때 비용 문제가 발생됩니다. 수선하고자 하는 항목에 따라 많게는 수십 만 원 이상의 비용도 들 수 있기 때문에 임차인 본인이 지출하는 게 맞는지 고민하게 됩니다.
민법 제623조는 임대인은 임차인이 목적물에 살 수 있도록 기본적인 수선 의무가 있다고 명시하고 있습니다. 이와 반대로 민법 374조는 임차인은 계약기간 동안 임차목적물에 대해 선량하게 관리해야 한다고 명시되어 있습니다.
또한, 민법 615조는 임차인이 임대차 계약을 맺은 주택을 기간 종료 후 반환할 때는 원상회복 의무가 있다고 명시하고 있습니다. 해당 사항은 계약서에도 포함되는 사항입니다.
임대인 임차인 수선의무
전세 · 월세 주택에서 하자가 발생하면 임대인 임차인 중 수선의무는 누구에게 더 클까요? 관련 내용을 함께 살펴보겠습니다. 법원 판례로 보면 수선 없이는 임차인이 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없을 정도의 하자라면 임대인에게 수선의무가 있습니다.
이와 반대로, 큰 비용을 들이지 않고도 쉽게 수선할 수 있을 정도의 사소한 하자로 임차인의 사용 · 수익을 방해할 수준이 아니라면 임차인에게 수선의무가 있다고 판결하고 있습니다.
예를 들어 8년 정도 사용하던 보일러가 고장이 났습니다. 임대인의 입장에서는 지금까지 고장 없이 잘만 사용했다며 임차인의 잘못이라는 주장입니다. 보일러는 10년을 교체 주기로 권장하며, 비교적 수선비용 · 교체비용이 많이 발생하는 항목입니다.
이런 경우 보일러 노후화로 인한 고장으로 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적에 맞게 사용 · 수익할 수 없는 상태가 되기 때문에 임대인에게 수선의무가 있다고 명시되어 있습니다.
그렇지만, 겨울철에 보일러의 동파 방지를 위한 관리(헌 옷을 덮는 등) 소홀이 하자의 직접적인 원인일 때에는 임차인에게 수선의무가 있습니다.
결론적으로 큰 비용과 임차인이 생활하기 어려울 정도의 하자는 임대인이, 비교적 작은 수선비용과 사소한 하자는 임차인이 수선해야 한다는 대전제를 기억해야 합니다. 대전제를 기본으로 하지만, 만약 하자의 원인이 임차인에게 있다면 큰 수선비용이 들고, 큰 하자라 하더라도 임차인이 수선해야 하는 것입니다.
임대인 임차인 수선 항목 리스트
전세 · 월세 주택에 하자가 발생하면 가장 먼저 체크하는 것이 임대인 임차인 수선 항목 리스트가 아닐까 생각합니다. 임대인과 임차인의 수선 항목 리스트부터 정리해 보면 다음과 같습니다.
임대인 수선 항목 리스트
- 싱크대
- 도어락
- 상하수도
- 세면대 · 욕조 · 변기
- 벽 · 도배 · 장판
- 옵션 가전제품
- 빌트인 가전제품
임차인 수선 항목 리스트
- 샤워기
- 수도꼭지
- 형광등
- 방충망
- 도어락 건전지
- 셀프 인테리어
- 천공 및 타공 흔적
임대인은 보일러, 상하수도, 주요 설비의 노후 불량 등에 대한 수선의무가 있습니다. 싱크대, 세면대, 욕조, 변기, 옵션 가전, 도어락, 벽 등의 하자는 비교적 큰 결함이 발생한 주택의 구조적 하자에 속합니다.
요즘 궁금증이 큰 항목으로는 빌트인 가전에 대한 하자가 있습니다. 임차인의 원상회복 의무가 우선이지만, 임차인의 고의 · 과실로 인한 하자가 아닌 경우에는 임대인이 수선해야 합니다.
반면에 임차인은 도어락, 건전지, 형광등, 방충망과 같은 사소한 하자와 본인의 고의 · 과실로 인해 발생한 파손이나 셀프인테리어 원상회복 비용 및 임대인에게 하자를 알리지 않아 더 악화된 하자 등에 대한 수선의무가 있습니다.
내가 살고 있는 전세 · 월세 주택에 하자가 발생했을 때 관련 내용을 잘 참고하셔서 원만한 해결이 되었으면 합니다.