분양가 상한제 실거주 의무 3년 유예, '뭐가 이득일까?'

2021년 이후로 시행되어 온 분양가 상한제 적용 아파트의 실거주 의무 제도가 3년 간 유예 되는 것으로 여야 합의가 되었습니다. 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 시행으로 인해 수도권 아파트 청약에 당첨된 사람의 경우,

수억 원에 달하는 분양 잔금을 전세금으로는 충당할 수 없게 되어 모두 청약 당첨자가 부담할 수 밖에 없었습니다. 하지만, 이번 실거주 의무 3년 유예 조치로 인해 아파트 청약 당첨자의 부담이 완화될 전망입니다.

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분양가 상한제

분양가 상한제는 주택 공급과 집 값의 안정화를 이끌어내기 위해 아파트 가격을 일정한 수준 이하로 분양하도록 한 제도를 의미합니다.

주택청약제도와 함께 시작된 분양가 상한제는 실시와 폐지를 반복해 오다가 2020년부터 민간 택지에도 전면 도입이 된 상황입니다. 현 정부는 분양가 상한제 폐지를 대선 공약으로 내걸고 3년 만에 폐지를 추진하였지만 아직 폐지되지 않고 있습니다.

분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년 동안 유예하기로 여야가 합의 하였습니다. 2/29일 열리는 국회 본회의를 통해서 주택법 개정안을 통과시킬 예정입니다.

실거주 의무 폐지를 추진하던 여당과, 폐지는 절대 불가 하다는 야당이 무려 1년 2개월 만에 실거주 의무 3년 유예라는 합의에 도달한 것이라 의미가 있습니다.

분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 유예 결정은 청약 당첨자에게 큰 호재임을 의미합니다. 보통 아파트 청약에 당첨이 되면 계약금 10% 정도를 우선 납입하고, 이후에 중도금 60%와 잔금 30%를 나누어서 납입하게 됩니다.

실거주 의무가 있으면 잔금 30%는 반드시 본인의 돈이나, 대출을 통해 충당해야만 됩니다. 하지만, 실거주 의무 3년 유예 결정이 되면서 잔금을 치를 시기에 전세 세입자를 구하고, 그 전세금으로 잔금을 낼 수 있게 되었습니다.

잔금을 조달하기 위해 무리한 대출을 받아야 했던 청약 당첨자는 당분간 안도의 상황이 된 것입니다. 지금 당장 신축 아파트에 입주하기 위해 기존의 전셋집 계약을 변경해야 할 필요성도 없어지게 된 상황입니다.

최대 재건축으로 꼽히는 서울 강동구 올림픽파크포레온 아파트(둔촌주공) 단지 등이 크게 수혜를 누릴 것으로 시장은 예측하고 있습니다.

내년 1월로 잡혀있던 입주 예정일이 올해 11월로 당겨지면서 청약 당첨자들의 잔금 마련 문제가 시급한 상황이었기 때문입니다. 둔촌주공 당첨자 중에서 일부는 잔금 납부 부담으로 인해 분양권 전매까지 고려하고 있던 상황이었습니다.

실거주 의무는 문재인 정부 시절에 아파트 분양 투기를 막기 위한 방안으로 도입 되었습니다. 신축 아파트에 거주하지도 않을 사람이 단순히 시세차익 만을 노리고 아파트를 분양 받은 후,

전세금을 받아 분양 대금을 치르는 단순 투기 행위를 차단하려 했던 것입니다. 실거주 의무를 위반하게 되면 청약 당첨은 취소되며, 형사 처벌까지도 받게 되어 있습니다.

그렇지만, 전세를 주고 수년 뒤 입주하려고 하던 실 수요자들까지도 실거주 의무에 걸려 반발도 매우 심했습니다. 2022년 하반기부터 아파트 분양 시장이 침체되자, 현 정부에서는 부동산 경기 회복을 위해 실거주 의무 폐지를 추진하고 있습니다.

그 후로 1년 이상이 경과 하였지만 야당의 반대로 인해 현재까지도 실거주 의무는 폐지되지 않고 있으며, 실거주 의무 폐지 내용이 담긴 주택법 개정안은 국회에 지금까지 계류 되어 있었습니다.

그러다가 총선이 눈 앞에 다가온 현 시점에서 여야가 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 폐지 대신 3년 유예하기로 합의하게 된 것입니다.

실거주 의무 3년 유예 결정으로 기대하는 효과도 있지만 문제점도 분명 있다고 보여집니다. 문제점 및 기대 효과에 대해서는 아래를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

정치권이 오랜 기간을 거쳐 실거주 의무 3년 유예라는 절충안에 합의했지만, 여전히 문제점이 있으며 혼란의 가능성도 있다고 지적합니다. 전세 계약은 통상 2년 주기로 체결되기 때문에, 3년이라는 실거주 의무 유예 기간은 향후 문제의 소지가 될 수 있다는 것입니다.

전세 세입자는 2년 계약이 만료되면 2년 간 추가로 계약 갱신을 요구할 수 있는 ‘갱신청구권’이 있어, 이럴 경우 3년인 실거주 의무 유예 기간과 충돌이 있다는 것입니다.

실거주 목적이 없는 투기 세력에게 유리한 정책이라는 비판 또한 피하기 어려워 보입니다. 실거주 의무 유예로 인해 시세차익을 노리는 투기 수요도 함께 높아질 수 있기 때문입니다.

3년 이라는 시간이 부족하다는 우려도 있습니다. 잔금이 부족해 전세를 내놓은 경우에 자금을 마련하는데 3년은 부족한 시간일 수 있기 때문입니다. 또, 자녀의 학업 문제로 거주지를 옮기기 힘든 경우도 있을 수 있습니다.

기대되는 효과로는 상승세를 이어오고 있는 전셋값이 안정화 될 것으로 보고 있습니다. 실거주 의무 부담 완화로 입주를 앞둔 아파트 단지를 중심으로 전월세 매물이 풀리면서 가격이 내릴 것이란 전망입니다.

하지만, 일부에서는 제한적인(국지적인) 영향만 있을 뿐 전체 시장으로의 파급 효과는 적을 것이란 예측도 공존합니다.